En los últimos años, los precios de los alquileres se dispararon más allá de los razonable, según la experiencia de los inquilinos. Sin embargo, para los propietarios, sigue siendo poco atractiva la compra de un inmueble para ser volcado al mercado de las locaciones.
En parte, esa realidad se refleja en la escasa oferta de inmuebles disponibles para ser alquilados, algo que se potenció tras la implementación de la Ley de Alquileres. Pero, por otro lado, al evaluar sólo el aspecto de la renta, se hace evidente el escaso incentivo para los inversores. Según distintas mediciones, se necesitan entre 18 y 23 años para recuperar la inversión en la compra de un departamento usado en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires.
De acuerdo con los registros de la plataforma ZonaProp, la rentabilidad inmobiliaria, es decir la relación entre el valor del alquiler y el precio del inmueble, se ubica hoy en el 5,56% anual. Si bien esta relación mejoró en los últimos meses al ritmo del aumento que tuvieron los alquileres (en lo que va del año acumulan una suba de 204%, muy por encima de la inflación, del 140%), se necesitan 17,8 años de alquiler para recuperar la inversión de la compra.
La rentabilidad, varía según los barrios. Saavedra, Villa Luro y Balvanera son las mejores zonas para inversores que buscan renta, con un retorno promedio de 6,6%, 6,6% y 6,3%, respectivamente. Mientras que Barracas (4,1%), Monserrat (5,1%) y Liniers (5,2%) son los que menor rentabilidad generan.
Según otro estudio publicado por el sitio especializado Reporte Inmobiliario, el esfuerzo para recuperar la inversión puede ser mayor.
En base a un estudio realizado por el Banco Suizo UBS (Real Global de UBS Estate Bubble Index), los analistas de RI estimaron la situación del mercado locativo argentino. En el informe global se analizaron dos variables. Por un lado, el esfuerzo medido en salarios para comprar una propiedad y también la cantidad de años de alquiler necesarios para amortizar la compra de vivienda.
Así, “recurriendo al valor promedio de alquiler de un departamento usado de 60 m2 en Buenos Aires y comparando con el valor de venta, el número de años de alquiler necesarios para amortizar la compra sería de 23 años. Estos son 11 menos que los 34 años que demandaba según el alquiler medio del año pasado, lo que refleja el fuerte aumento del precio locativo experimentado el último año», consignó el sitio.
Por otro lado, el esfuerzo para recuperar la inversión resulta inferior al necesario en otras seis ciudades y mayor al requerido en las restantes 19 urbes que integran el ranking de la entidad bancaria Suiza, entre ellas Paris, Londres, New York y Madrid.
El nivel de esfuerzo salarial para comprar la propiedad
El Banco Suizo no incorpora a Buenos Aires en el ranking, pero en función de la transparencia de su metodología Reporte Inmobiliario incorporó anualmente los datos de precios y salarios que permiten integrar a Buenos Aires en la lista y comparar su resultado con las otras 25 ciudades del mundo.
En este caso, el UBS midió la relación existente entre los ingresos de un trabajador del sector servicios y los valores de un departamento de 60 m2 cerca del centro de la ciudad.
En esta edición de septiembre de 2023 publicada por UBS, al igual que los últimos tres años, Hong Kong resultó la ciudad donde el esfuerzo salarial para la compra de la vivienda es el mayor con 22 años, pero con 2 años menos que en 2022.
Mientras tanto, en el polo opuesto donde la relación de los ingresos resulta más favorable con relación a los precios de las viviendas, se ubican Miami, Madrid y San Francisco, donde son necesarios 5 años íntegros de salario para comprar una unidad tipo de 60 m2.
¿Cómo rankearía Buenos Aires de incorporarla al ranking?
A un valor de U$S 1.744 por m2 correspondiente al precio por m2 promedio «efectivamente pagado» registrado por el Índice REMAX/UCEMA/REPORTE INMOBILIARIO durante agosto último para unidades de 3 ambientes, un departamento de 60 m2 alcanzaría los US$ 104.560.
Cruzando este dato con la remuneración promedio de los trabajadores registrados del sector privado para el mismo mes de agosto pasado surge que el esfuerzo salarial se ubicaría en los 19 años de ingresos.
Buenos Aires ocuparía, así, el segundo lugar del Ranking de ciudades más caras con relación al ingreso medio de sus habitantes, aún a pesar de la baja del precio de la vivienda experimentado en los últimos años. Algo que, dejando al descubierto, según los analistas, la caída aun mayor sufrida por el salario real.
SN